順應新形勢,堅定新戰略 ——新時代下的房地產經營與管理

來源:嘉霖集團執行總裁樊烈發布時間:2018-05-21


       2017年,黨的十九大報告提出了我國發展新的歷史方位——中國特色社會主義進入了新時代。

       新時代下,房地產企業的項目經營和管理也步入了新階段,能否順應形勢、高效應對、持續發展,對于每一個以地產為核心的企業都是值得研究的新課題。


時代下的房地產形勢


       伴隨著國家住房制度逐步走向市場化,我國房地產業取得飛速發展,房地產建設也迎來了蓬勃發展的時期。近兩年,房地產市場發展已達不到預期,前幾年樓市火爆透支部分需求、住宅市場庫存量的增加以及銀行信貸的收縮,使得房地產市場開始由超額利潤時代向均衡發展時代變化。2016年開始,國家新一輪房地產調控政策密集出臺,去年“一行三會”又針對房地產信貸實施所未有的收緊,通過“去通道”和“去杠桿”等措施全面截住銀行資金進入,對整個房地產行業和市場走向產生了巨大影響。

       “房子是用來住的,不是用來炒的”已成為國家地產政策新基調,地方以城市群為調控場,限購、限貸、限售、疊加土拍收緊等各類調控策略的實施,不僅在宏觀上推動地產行業加快產業轉型升級,亦將在微觀上對地產企業未來一段時間的投資方向、盈利模式乃至生存策略產生重大影響。


順應新形勢,地產龍頭紛紛加快擴張步伐,回籠資金


       全方位的高壓政策使得國內房地產企業產生分化,即便是近兩年來擴張兇猛的民營房地產巨頭都深感乏力,紛紛放慢發展節奏和腳步。據公開報道顯示,2018年以來,面對按揭回款額度的緊張態勢,恒大樓盤銷售采取全國88折,以加速資金回籠;碧桂園一反常態推出項目尋求對外合作;融創華南區更是停止買地,通過回收資金去支持現有重點項目的開發和去化……當前房地產行業的資金緊張迫使房企各自探索新的發展模式。


新形勢下嘉霖的變革及應對之道


       房地產業務主要分為一級土地整備和二級運營開發兩大模塊。一級土地整備有運作周期長、資金需求大、受政策因素影響多等特性。嘉霖集團作為最早踏入城市更新領域的房企之一,一級土地整備一直是自身的強項,能夠在充分了解與把握土地市場信息和各類資源的情況下,準確進行項目前期的可行性研究分析,通過廣泛深入與各方土地房屋所有人進行合作,歷經平均5~10年左右的時間,最終取得優質的土地項目資源。

       縱觀房地產全生命周期運營管理流程,其利潤貢獻和運營成本風險從項目前端到后端呈現遞減特性。基于項目在前期受運作周期長、宏觀調控政策影響大等因素,一級土地整備階段為獲取土地權屬的投入成本及資金占用成本等,合計將占到整個開發流程資金近70%左右。公司十多年來大量項目的儲備所累積的這塊資金投入十分龐大,形成巨大存貨,在集團總資產占比高達80%以上,早已嚴重影響企業經營資金流動性,尤其在去年開始的高度緊縮的地產金融環境下,對公司造成更為明顯的困擾。

       面對新形勢,嘉霖集團在董事長及高管的不斷實踐探索中迅速應對,今年以來通過以下幾個方面,加大力度在整合資源、突出優勢、調整經營結構等方面采取優化措施,全方位提升企業抗風險能力和綜合競爭力:


一、對外股權合作是一種高效的融資創新模式


       房地產行業已進入資本化競爭時代,強強聯合、改善銀企間的單一融資模式是企業長遠發展的必經之路。集團儲備有粵港澳大灣區眾多優質土地項目,自今年2月份開始,面對銀行貸款嚴禁流入房地產政策,我們選擇多個資金實力雄厚的央企及龍頭房企展開股權融資合作,在充分發揮自身土地儲備優勢的同時,聯合合作企業更專業、更系統的開發能力,全面降低經營成本,提前回籠長期積壓在一級土地整備階段中的前期投入,提高資金使用效率,鎖定利潤,防范風險,實現與合作方雙贏和可持續發展的新局面。


二、 開源節流、聚焦優勢,將土地整備和開發做大做強


       嘉霖集團在一級土地整備階段具有獨特優勢,經過二十年的發展,集團在一級整備階段形成一套完善的運作體系和經營流程,培養了一批素質優良且戰斗力強的人才隊伍。面對當前新形勢,應集中資金和精力,加快在大灣區繼續儲備價值地塊,將一級土地整備做到行業先進水平。同時在二級項目開發上,力保集團優勢項目,結合業內龍頭企業的經驗教訓,不斷提升團隊經營管理水平。


三、 加速土地周轉和去化,實現資金快速回籠


       對于不太成熟、土地手續遲遲不能完善的前期項目,經審視評估報建難度大、運作周期冗長的,當壯士斷腕,及時轉售清理,盤活沉淀資本。對于正在開發的項目,則要嚴格按照既定計劃,加強運營效率,實現資金的早日快速回籠。


四、 想方設法提高資金使用率、內部收益率


       隨著城鎮化的不斷發展,房地產金融得到了迅速發展,在住宅商品化提升、房地產大力增加投資時,都需要以強大的金融實力作為支撐。目前房地產行業已從過去具備“金融屬性”的行業過渡到現今的“純金融”行業,企業資金實力強大與否將成為今后房地產行業競爭的焦點所在。隨著市場環境的規范,傳統的高杠桿和違規信貸融資手段將不復存在,為實現企業充足、穩健、持續的現金流而推行的資產證券化工具將紛紛出臺,地產行業資本運作模式的創新將會成為新形勢下的發展方向。


總結


       新時代下,生存、競爭、發展將激發新一輪市場優勝劣汰,推動房地產開發模式變革和整合,嘉霖集團正朝著既定的“一體兩翼”暨“城市更新+金融服務+科技投資”的戰略方向,與時俱進,積極采取各種優化措施,推動企業由重資產向輕資產轉變,并通過項目瘦身、加快資產去化、強化人員隊伍等多種開源節流手段,從縱橫兩個方向進行業務升級和資產優化,快速回籠資金以優化資源配置,實現企業的可持續發展。


       “潮平兩岸闊,風正一帆懸”,新時代的嘉霖將始終懷揣“臻善致遠”的初心,牢記“合作共贏”的使命,履行諾言,回饋社會,為粵港澳大灣區的發展貢獻力量!